Il nuovo regime fiscale applicabile alle Locazioni brevi

Nell’ambito della c.d. “Manovra correttiva” il Legislatore ha introdotto uno specifico regime fiscale applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili abitativi da parte di persone fisiche “privati”. In particolare sono ora ricomprese tra le locazioni produttive di  reddito fondiario anche quelle che prevedono, oltre all’affittodell’immobile, la pulizia dello stesso e la fornitura della biancheria. Contestualmente, sono stati introdotti nuovi adempimenti a carico degli intermediari che intervengono nella gestione / stipula di tali contratti di locazione.

Nell’ambito del DL n. 50/2017 contenente “Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo”, c.d. “Manovra correttiva”, il Legislatore ha:

• apportato alcune modifiche al regime fiscale applicabile ai redditi derivanti dalla locazione breve di immobili ad uso abitativo da parte di persone fisiche “privati”;

• introdotto alcuni adempimenti a carico degli intermediari che intervengono nei contratti di locazione breve.

DEFINIZIONE DI LOCAZIONE BREVE

L’art. 4 del citato Decreto contiene la definizione di “locazione breve” dalla quale, ai fini fiscali, deriva un reddito fondiario assoggettabile “ordinariamente” ad IRPEF ovvero, al ricorrere dei requisiti normativamente richiesti, a cedolare secca.

Il comma 1 del citato art. 4 dispone infatti che: “si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”.

Rispetto al passato, quindi:

• è confermato che si configura una “locazione breve” qualora il periodo di affitto non supera i 30 giorni. In merito si rammenta che:

–        per tali fattispecie non sussiste l’obbligo di registrazione del contratto;

–        qualora nel corso dell’anno siano stipulati più contratti con lo stesso contraente, il limite di30 giorni va verificato con riferimento alla durata complessiva delle locazioni intervenute nell’anno;

• è ampliato il concetto di locazione in quanto ora è ammesso che la stessa, oltre alla messa a disposizione dell’immobile, può prevedere anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. La nuova definizione risulta “interessante” in quanto anche in presenza dei predetti servizi accessori il reddito conseguito rientra nei “redditi fondiari” e non implica necessariamente il conseguimento di un reddito d’impresa.

Si ritiene comunque che la questione relativa all’esercizio di un’attività d’impresa e quindi il possesso della partita IVA non sia esclusa, in quanto la disponibilità di più unità immobiliari può configurare l’esercizio “professionale” di un’attività rilevante ai fini IVA. Sul punto, nel Dossier sul DL n. 50/2017 predisposto dal Servizio studi di Camera e Senato è evidenziato inoltre che “se le prestazioni aggiuntive sono preponderanti rispetto alla locazione, si esclude tale tipologia contrattuale [locazione breve] e si rientra nella casistica dei contratti stipulati nell’esercizio d’impresa”.

La norma in esame riguarda esclusivamente i contratti stipulati da persone fisiche “privati”, sia direttamente che tramite un intermediario (agenzie immobiliari ovvero portali online come, ad esempio, Airbnb, Booking).

REGIME FISCALE DEL REDDITO DERIVANTE DALLA LOCAZIONE BREVE

Il comma 2 dell’art. 4 in esame dispone che: “a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca di cui all’art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento in caso di opzione”.

Da quanto sopra deriva quindi che il contribuente ha la possibilità di:

• assoggettare “ordinariamente” ad IRPEF i redditi in esame;

• optare per la cedolare secca, nella misura del 21%.

Il predetto regime applicabile anche ai corrispettivi lordi derivanti da:

• contratti di sublocazione;

• contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario; aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, al ricorrere delle condizioni sopra riportate.

NUOVI ADEMPIMENTI A CARICO DEGLI INTERMEDIARI

I commi 4 e 5 dell’art. 4 in esame introducono nuovi adempimenti in capo agli intermediari che intervengono nella stipula / gestione dei contratti di locazione breve. In particolare, i soggetti esercenti l’attività di intermediazione immobiliare, anche tramite la gestione di portali online (ad esempio, Airbnb, Booking) che:

• mettono in contatto le persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (locatari e locatori), sono tenuti a trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite a decorrere dall’1.6.2017. In caso di omessa / incompleta / infedele comunicazione dei dati è applicabile la sanzione da € 250 a € 2.000 di cui all’art. 11, comma 1, D.Lgs. n. 471/97, ridotta da € 125 a € 1.000 se la trasmissione è effettuata entro 15 giorni dalla scadenza ovvero se, nel medesimo termine, la comunicazione errata viene corretta;

• incassano i canoni / corrispettivi relativi ai suddetti contratti operano una ritenuta alla fonte del 21%. Tale ritenuta:

− in caso di opzione, da parte del locatore, per la cedolare secca, è considerata effettuata a titolo di imposta sostitutiva (configura la “cedolare” vera e propria);

− qualora il locatore non eserciti l’opzione per la cedolare secca, si considera effettuata a titolo di acconto dell’IRPEF.

Quanto trattenuto dall’intermediario immobiliare dovrà essere:

− versato con il mod. F24 entro il giorno 16 del mese successivo;

− oggetto di certificazione.

È previsto, infine, che l’Agenzia delle Entrate potrà stipulare specifiche convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione online al fine di definire una “collaborazione” per il monitoraggio dei contratti di locazione conclusi tramite tali portali.

DECORRENZA DELLE NUOVE DISPOSIZIONI

Preme evidenziare che, al fine di individuare la decorrenza delle nuove disposizioni, fissata a decorrere dall’1.6.2017, il comma 2 dell’art. 4 in esame fa riferimento alla data di stipula del contratto. Di conseguenza le novità sopra commentate non troveranno applicazione con riferimento ai contratti di locazione breve stipulati fino al 31.5.2017, anche se relativi a locazioni effettuate nei mesi di luglio / agosto (si pensi, ad esempio, alle locazioni settimanali prenotate entro maggio per le vacanze estive). Con un apposito Provvedimento l’Agenzia delle Entrate dovrà emanare le disposizioni attuative delle novità sopra esaminate.